De aangekondigde nieuwe Europese richtlijn ‘No Net Land Take’ – dat wil zeggen: netto geen stedelijke uitbreiding toestaan – maakt misschien wel korte metten met het gekissebis. Of toch niet? De meeste lokale en provinciale overheden vinden, samen met het Rijk, dat nieuwe woningen zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied moeten komen.
Dat houdt in dat de woningen worden gebouwd op open plekken in steden en dorpen (‘verdichting’) of dat bijvoorbeeld verouderde bedrijfsgebouwen worden gesloopt waarvoor in de plaats woningen komen (‘transformatie’). Alleen als er onvoldoende ruimte is in de bestaande stad, wordt uitgeweken naar weilanden.
Om dit te reguleren is er zo op het oog best handige planologische regelgeving bedacht, de zogenaamde Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ‘Ladder’ schrijft voor dat een gemeente altijd moet streven naar de duurzaamste vorm van verstedelijking, lees: bouwen in bestaand stedelijk gebied. Als de gemeente toch wil bouwen in een weiland, moet dat worden gemotiveerd. De motivering kan worden getoetst door de Raad van State. Als die het er niet mee eens is, gaat het feest niet door.
Helaas voorkomt de ‘Ladder’ niet dat de discussie tussen woningbouwers enerzijds en planologen en milieubeschermingsorganisaties anderzijds onverminderd voortwoedt. De al jaren durende discussie over de bouw van 25 duizend woningen in wat nu nog weilanden zijn in Rijnenburg, bij
Utrecht, is een sprekend voorbeeld van het debat. De gemeente Utrecht heeft nu gekozen voor een typische polderoplossing: de woningen zullen worden gebouwd, maar pas vanaf 2035.
Er zijn veel argumenten die pleiten voor ‘bouwen in de bestaande stad’. Je voorkomt er ongebreidelde verstedelijking mee, het leidt tot draagvlak voor bestaande voorzieningen in de stad, er zijn minder investeringen nodig in nieuwe wegen en openbaar vervoer, het stimuleert vernieuwing van de bestaande stad en veel mensen wonen graag in de bestaande stad.
Maar er zijn ook argumenten voor ‘bouwen in het weiland’. Het is goedkoper – lees: winstgevender – en bouwen in bestaand stedelijk gebied kan financieel niet uit, zeggen de woningbouwers. Het bouwen gaat veel sneller, dat helpt in tijden van woningnood. Bovendien wil een ander deel van de Nederlanders juist graag in zo’n typische vinexwijk wonen, met een voor- en achtertuin. Wat ook helpt, maar dat zeggen de woningbouwers niet hardop, is dat zij al veel grond in eigendom hebben op die weilandlocaties. Dat maakt het ontwikkelen van die locaties voor hen aantrekkelijk.
Om het nog wat complexer te maken, komen er steeds nieuwe argumenten bij voor de keuze in- of uitbreiden. Vooral wat betreft de klimaatbestendigheid van een locatie. Hoe zit het er bijvoorbeeld met drinkwaterzekerheid, moet je wel of niet bouwen op plekken die ver onder zeeniveau liggen; hoe staat het met bodembestendigheid, de energiezekerheid en de stikstofproblematiek?
En nu kondigt de Europese Commissie in 2023 een voorstel aan voor een bodemgezondheidswet. De EU maakt zich (terecht) zorgen om de biodiversiteit, die deels in de bodem zit, en wil een einde maken aan de verdere verstedelijking van Europa. Er moet een rem komen op stedelijke uitbreiding. De ophanden zijnde richtlijn wordt aangeduid met ‘No Net Land Take’: er mag netto nog geen hectare stedelijk gebied bijkomen.
Er is nog wel íéts mogelijk: je mag nog wel uitbreiden als je tegelijkertijd elders bebouwd gebied ‘terugbrengt naar natuur’. Over de mogelijke gevolgen voor Nederland organiseerde het Planbureau voor de Leefomgeving onlangs een congres en publiceerde het een rapport.
Als die richtlijn werkelijkheid wordt, zouden we wel eens in een klap klaar kunnen zijn met de discussie over bouwen in weilanden: stop er maar mee. De reacties tijdens het congres getuigden vooralsnog van scepsis (over de uitwerking van de richtlijn) en ongeloof (‘Zo’n vaart zal het toch niet lopen?’), en ook de eerste geitenpaadjes werden al verkend (‘Misschien kunnen we ruimtebeslag uitwisselen met andere landen’ en ‘Laten we dan maar snel weilanden volbouwen, nu het nog kan’).
Eerlijk gezegd ben ik geneigd me aan te sluiten bij mijn sceptische vakgenoten: ik moet het nog zien. Maar ja, dat dacht ik ook aan het begin van de stikstofcrisis: het zal zo’n vaart niet lopen. De stikstofrichtlijnen van de EU maken nu een einde aan een zeer ongemakkelijk debat over de intensieve veehouderij. Misschien is het verstandiger maar wél rekening te houden met de mogelijkheid dat de No Net Land Take-richtlijn een wending zal geven in een ander, zo langzamerhand ongemakkelijk debat.
Dit artikel is geschreven door Erwin van der Krabben, hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit, en is eerder verschenen in de Volkskrant. Foto door Pixabay via Pexels.