Over deze vragen gingen de sprekers tijdens het programma van Radboud Reflects, mede georganiseerd door de Faculteit der Managementwetenschappen van de Radboud Universiteit, met elkaar in gesprek. Planoloog Erwin van der Krabben begon de avond met een lezing over de huidige situatie op de woningmarkt. Vervolgens ging hij in gesprek met politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen, onder leiding van programmamaker Wouter Veldman.
Het tekort op de woningmarkt
Hoe is het tekort op de woningmarkt ontstaan? Het traditionele antwoord is dat het aanbod traag reageert op de vraag. Dat komt onder meer doordat planningsprocedures lang duren, zeker sinds de onzekerheid na de financiële crisis van 2008. 'Volgens gemeenten en projectontwikkelaars is de oplossing voor de problemen op de woningmarkt simpel: bouwen, bouwen, bouwen,' aldus Van der Krabben. 'Maar de crisis gaat niet alleen over bijbouwen, ze gaat ook over betaalbaarheid. Voor velen zijn woningen onbetaalbaar geworden. Anderen kunnen nu juist goud geld verdienen aan vastgoed.'
Volgens Van der Krabben speelt er dan ook meer: de bevolking blijft groeien, en de huishoudens worden steeds kleiner. Die trend zal de komende jaren doorzetten. Het gevolg is dat we nu een tekort hebben van ongeveer 400 duizend woningen. Veel woningzoekenden moeten hun vraag uitstellen. Ze blijven daardoor langer thuis wonen, of in hun studentenwoning. 'Een onderliggend probleem is de doorstroom van sociale huur naar koopwoningen,' aldus de planoloog. 'Er is een opmerkelijke woononbalans: de woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit sociale huur of dure koophuizen. In het middensegment missen we veel woningen.'
Mythen over de woningnood
Een populaire mythe in vastgoedkringen is dat gemeenten te hoge grondprijzen rekenen. Maar dat is een misvatting volgens Van der Krabben: 'De grondprijs is de residuele waarde van de woning, als we de belasting, bouwkosten en overige kosten van de woningprijs hebben afgetrokken. Woningen zijn niet duur omdat de grond duur is, het is precies andersom: de grond is duur omdat de woningen duur zijn! We schieten er weinig mee op als de gemeente de grondprijzen omlaag gooit. De gemeente geeft dan een deel van haar winst door aan de ontwikkelaar.'
Een tweede mythe is dat goedkoop bouwen leidt tot lagere huizenprijzen. Hier geldt precies dezelfde reden: als de bouwkosten omlaag kunnen, zou de marktwerking ertoe leiden dat de grondprijs stijgt. De residuele waarde neemt immers toe. Ook het argument dat de gemeenten zorgen voor vertraging in het planproces is een fabel, meent Van der Krabben. De plancapaciteit is ruim voldoende. Er is dus iets anders aan de hand.
Grond en marktmacht
Van der Krabben: 'Grondeigendom is goed beschermd. Daardoor zijn de kosten om grond te verwerven voor ontwikkeling hoog.' Daarnaast hebben volgens Van der Krabben projectontwikkelaars sterke marktmacht. Veel woningen die binnen de plancapaciteit passen worden niet gebouwd, omdat projectontwikkelaars en gemeenten gebaat zijn bij een continue bouwstroom. Projecten worden dus uitgesteld om pieken en dalen in de vraag af te vlakken. In een goed functionerende markt zouden andere ontwikkelaars in het gat springen om bij te bouwen. Maar dat gebeurt niet, omdat projectontwikkelaars grondposities innemen.
De rol van de overheid in de huizencrisis
Na de lezing van Erwin van der Krabben gingen politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen met elkaar in gesprek. Gespreksleider Wouter Veldman vroeg zich af welke rol de overheid heeft gespeeld in deze crisis. Angela Wigger: 'Door de waanzinnig lage rentestand wordt er veel krediet aangeboden. Wanneer mensen hoger kunnen bieden, worden de huizenprijzen ook hoger. Andere elementen die de prijs opjagen zijn de hogere belastingvrije schenkingen tussen generaties en de krimp van de sociale huursector. En de risico’s van de steeds hogere hypotheken? Die liggen niet meer bij de financiële sector, die zijn door de nationale hypotheekgarantie gesocialiseerd.'
Wigger constateerde dat Nederland al decennia het beleid voert dat iedereen een eigen huis moet kunnen bezitten. Sociale huur is haast alleen nog bestemd voor gemarginaliseerde groepen, zoals alleenstaande moeders, mensen met psychische problemen, en ex-gedetineerden. Vroeger was sociale huur juist dé plek waar mensen woonden.
Woningmarkt als competitie
Moeten we misschien af van het winstbejag in de huizenmarkt? Of is dat juist de motor van de economie?Filosoof Jeroen Linssen trok een vergelijking met de markt van vroeger: “In de Middeleeuwen leefde het idee dat het ongepast is om iets te kopen om het vervolgens ergens anders voor een hogere prijs te verkopen. Die winst is zondig. Wat zijn we nu in een andere wereld terechtgekomen!'
Volgens Linssen werd geld uitlenen met rente eeuwenlang woeker genoemd. Woeker was verboden, omdat er geen arbeid voor werd verricht. Nu kun je in de woningmarkt slapend rijk worden. Het is gewoon een kwestie van wachten.
'Foucault meent dat we in een maatschappij van ondernemers terecht zijn gekomen,' aldus Linssen. 'Ook het gezin is men gaan zien als een kleine onderneming. Je zou een dief zijn van je eigen portemonnee als je niet investeerde in een eigen woning. De huizenmarkt heeft tegenwoordig te maken met een gigantische competitie. En bij een competitie zijn winnaars, maar ook altijd verliezers.'
Een hervormde grondmarkt
Zouden we dan misschien vaste prijzen moeten gaan hanteren voor huizen, zoals we dat in de Middeleeuwen ook deden voor essentiële producten? Van der Krabben: 'Ik stel een compromis voor. Voor huizen lijkt een vaste prijs me haast onmogelijk, maar we zouden wel het eigendomsrecht kunnen scheiden van het ontwikkelrecht van grond. Waardestijging zit vast aan het ontwikkelrecht. Dat recht kunnen we onteigenen en aan de staat toekennen.'
Tekst: Thijs Meeuwisse. Dit is het verslag van een lezing van Radboud Reflects. Foto: Breno Assis via Unsplash.