De aanwijzing van locaties waar die woningen gebouwd moeten worden is een noodzakelijke stap om überhaupt woningen te kunnen bouwen, maar leidt ook tot onrust en speculatie op de grondmarkt, op die locaties waar (mogelijk) woningen gebouwd gaan worden. Die onrust en speculatie heeft te maken met de enorme effecten van 900 duizend nieuwe woningen op het gebruik van de ruimte én de waarde van de grond.
Allereerst wat feiten en cijfers. Op dit moment zijn er in Nederland ruim 8 miljoen woningen. Als alle plannen gerealiseerd worden, dan neemt de woningvoorraad met 11 procent toe, tot 9 miljoen woningen. Om die woningen te bouwen heb je ongeveer 25 duizend hectare grond nodig. Een deel van die grond kan worden gevonden in bestaande stedelijke gebieden door het aantal woningen daar te verdichten. Een ander deel wordt in weilanden gebouwd.
Bij die uitbreidingen moet je denken aan een totaal oppervlak van zo’n drie steden ter grootte van een stad als Nijmegen. Door de aanwijzing van gebieden voor woningbouw wordt de grond in die gebieden ‘warm’: in agrarische gebieden neemt de waarde toe van 6 tot 8 euro per vierkante meter (landbouwgrond), tot tussen de 100 en 250 euro per vierkante meter (grond met woonbestemming).
Dat laatste is de prijs die een projectontwikkelaar of gemeente bereid is voor de grond te betalen in de verwachting dat er in de toekomst woningen gebouwd kunnen worden. Daarbij doet het er wel toe hoe zeker het is dat er daadwerkelijk woningen gebouwd kunnen worden. Van een deel van de woningbouwplannen is dat zeker, van een ander deel is dat nog onzeker, met allerlei gradaties van onzekerheid. Hoe zekerder de woningbouwplannen zijn, des te hoger de prijs die projectontwikkelaars en gemeenten voor de grond willen betalen.
Met de gemaakte bestuurlijke afspraken tussen het Rijk en de provincies wordt een enorme waardestijging op de grondmarkt gecreëerd. Gezien de onzekerheden blijft het wat
nattevingerwerk, maar ik vermoed dat die waarde in totaal met 25 tot 50 miljard euro toeneemt. De waardestijging komt volledig ten goede aan de grondeigenaren in de woningbouwgebieden – boeren, speculanten die al eerder grond hebben gekocht in de hoop het in de toekomst met winst te kunnen verkopen, eigenaren van verouderde bedrijventerreinen die getransformeerd worden tot woningbouwlocatie – zonder dat zij daar iets voor hebben hoeven te doen en zonder dat de waardestijging wordt belast.
Dat is wrang, als je bedenkt dat het Rijk nu al 11 miljard euro aan subsidies heeft moeten reserveren – en de verwachting is dat in de toekomst meer subsidies nodig zijn – om woningbouwprojecten financieel te ondersteunen.
De onrust bij de huidige bewoners in de woningbouwgebieden heeft te maken met de ruimtelijke én financiële gevolgen van al die nieuwbouw. Bewoners vrezen voor verlies van landelijk gebied en natuurwaarden, drukte op wegen en fietspaden, effecten op de waarde van hun eigen woningen en effecten op de leefbaarheid. Maar de onrust wordt ook veroorzaakt doordat projectontwikkelaars, gemeenten en speculanten ineens interesse tonen om grond te kopen en daar een flinke prijs voor willen betalen.
Een serie recente artikelen van Bureau Spotlight, in de Gelderlander, laat zien tot wat voor reuring de aankondiging van de bouw van 40 duizend woningen op diverse locaties in de Gelderse Vallei leidt op de grondmarkt. Bewoners in kleine gemeenschappen maken zich zorgen over de impact van de plannen op hun leefomgeving, zonder dat ze precies weten waar
en hoeveel woningen er gebouwd gaan worden. Projectontwikkelaars grijpen hun kans en kopen percelen grond op plekken waar ze vermoeden dat er woningen gebouwd gaan worden, tegen prijzen die ver boven de waarde van die grond bij het huidige gebruik liggen.
Doordat vaak nog niet precies bekend is waar de woningen gebouwd gaan worden vertoont de grondmarkt in een gebied als de Gelderse Vallei tekenen van een soort loterij, maar dan met nóg hogere prijzen dan in de Nationale Postcode Loterij, voor de grondeigenaren van wie de postcode in het toekomstige woningbouwplan ligt. Iets minder hoge prijzen zijn er voor grondeigenaren in gebieden waar de grond wel ‘warm’ is, maar er nog onzekerheid is over de toekomstige bestemming.
Gemeenten kunnen hier maar moeilijk iets tegen beginnen. Ze kunnen wel een zogenaamd voorkeursrecht in een gebied vestigen, waardoor grondeigenaren verplicht zijn de grond die ze willen verkopen eerst aan de gemeente aan te bieden, maar er zitten beperkingen aan het gebruik van dat recht. Een gemeente moet binnen drie jaar een nieuw bestemmingsplan vaststellen voor het gebied, anders vervalt het recht, terwijl het proces van aanwijzing van gebied voor toekomstige woningbouw tot vaststelling bestemmingsplan vaak veel langer duurt dan drie jaar.
Een mogelijke oplossing is dan natuurlijk om de termijn om het voorkeursrecht te vestigen voorafgaand aan vaststelling van het bestemmingsplan te verlengen, maar ook daar zitten haken en hogen aan omdat het de positie van grondeigenaren verslechtert.
Dit artikel is geschreven door Erwin van der Krabben, hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit, en is eerder verschenen in de Volkskrant. Foto door Alejandro Garay via Unsplash.